Ulgener

Av. Gül Alpay

Mevzuata aykırı olarak inşa edilen kaçak yapılar, sahipleri için hem hukuki hem de ekonomik sorunları beraberinde getirmektedir. Yargıtay'ın kaçak yapıların ekonomik değerinin tanınmaması yönündeki tutumu mülk sahipleri açısından net olsa da, bu tür yapıların kiracıları açısından durum belirsizliğini korumaktadır.

Yakın zamanda kazandığımız bir davada İlk Derece Mahkemesi, kaçak olarak inşa edilmiş bir binada ticari faaliyet yürüten bir kiracının hukuki durumunu inceleyerek bu konuda bir emsal oluşturmuştur.

Davanın Konusu ve Ekonomik Değer Meselesi

Mevcut davada davacı, kiralamış olduğu kaçak binada üçüncü bir şahsın kusuru nedeniyle hasar meydana geldiği, bu hasar sebebiyle ticari faaliyetlerini yürütemediği ve kâr kaybına uğradığı iddiasıyla tazminat davası açmıştır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kaçak olarak inşa edilen binalar "ekonomik değere" sahip olarak kabul edilmemektedir.

T.C. YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2014/6822 K. 2015/1157 T. 04.03.2015

“…Yıkılacak yerlerin ekonomik değeri olmayacağından bu yerlerle ilgili iş ve imalat bedeli talep edilmeyeceği gibi bu yönden uğranılan gelir ve kar kaybının ödetilmesi de talep edilemez. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamaları duraksamaya yer vermeyecek şekilde bu doğrultudadır..."

T.C YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2010/3897 K. 2010/6681 T. 08.06.2010

"Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez..."

Görüldüğü üzere Yargıtay, hukuka aykırı olarak inşa edilmiş bir yapıya ekonomik değer atfetmediğinden, mülk sahibini ticari faaliyetlerindeki kâr kaybından da korumamaktadır. Yargıtay'ın bu konudaki net yaklaşımı, hukuka aykırı yapılaşmanın önüne geçmeyi, kamu düzenini korumayı ve hukuka uygun yapılaşmayı teşvik etmeyi amaçlamaktadır.

Yargıtay'ın hukuka aykırı bir yapının mülk sahibine karşı tutumu çok net olmakla birlikte, aynı yaklaşımın böyle bir yapının kiracısı için de geçerli olup olmadığı açık değildir. Kiracıların bu tür yapılarda meydana gelen kâr kayıplarını talep etme hakkı var mıdır? Mahkemeler kiracının kazanç kaybını talep etme hakkını tanırsa, bu durum yapının ekonomik değere sahip olduğu anlamına mı gelir?

Karar ve Hukuki Değerlendirme

Yaptığımız savunmalar neticesinde kiracının yapıdaki hasar sebebiyle kâr kaybını tazminat talebi, ticari faaliyet gösterdiği yapının kaçak olması gerekçesiyle reddedilmiştir. Kanaatimizce İlk Derece Mahkemesi’nin bu kararı son derece yerinde bir karardır; zira hukuka aykırı olarak inşa edilmiş bir binada ticari faaliyet gösteren kiracının kâr kaybı için tazminat talebinin kabul edilmesi, kanunun etrafından dolaşılması riskini beraberinde getirir. Kaçak yapıların sahipleri görünüşte bir kira sözleşmesi imzalayarak bu yapılardaki kayıplardan kolayca korunabilirler. Bu durum Yargıtay’ın yerleşik içtihatının aksine, kaçak yapının ekonomik değerinin kabul edilmesi anlamına gelir ve kanuna aykırı yapılaşmanın önünü açarak kamu düzenini bozacak sonuçlar doğurabilir.

Sonuç

İlk Derece Mahkemesi’nin, bu konudaki argümanlarımızı kabul ederek kiracının kâr kaybı talebini reddetmesi emsal karar teşkil etmektedir. Karara karşı temyiz yolu açık olmakla birlikte, Mahkeme'nin bu kararı, Yargıtay'ın hukuka aykırı olarak inşa edilen binaların ekonomik değer olarak kabul edilmesini önlemeye yönelik genel yaklaşımıyla uyumludur. Ancak devam eden hukuki gelişmeler göz önünde bulundurulduğunda, bu konunun ileride daha detaylı ve nihai bir şekilde değerlendirilmesi gerekebilir.